Melipat gandakan proyek

Di Bangkok , Budi tinggal di Hotel Grand Millennium.  Itu karena sahabatnya dari Amerika datang ke Bangkok untuk bertemu membahas rencana akuisisi hotel. Maria mendampingi Budi makan malam. Juga hadir mitra Budi dari Hong Kong, Wenny. Awalnya Maria tidak begitu peduli karena pembicaraan lebih kepada masalah business. Seperti aspek legal business yang akan dilakukan di Bangkok. Kemudian membicarakan soal business model yang tepat, siapa international chain yang layak dirangkul. Design dan lain lain. Beranjak soal financial engineering tentang bagaimana merancang pembiayaan, Apakah melalui project funding atau project equity.  Terakhir membahas mengenai project settlement sebagai dasar dilakukan financial closing.  

Setelah selesai. Pembicaraan lebih santai. Relasi Budi dari Amerika lebih tertarik bertanya soal fenomena pembangunan di Indonesia.

“ B, sejak era Jokowi pembangunan infrastruktur sangat pesat. Gimana Indonesia bisa mengeskalasi pembangun dengan cepat itu” Tanya teman Budi dari US.

“ Awalnya lewat private placement pemerintah pada BUMN, kemudian lewat EPC Loan, dan terakhir lewat Sekuritisasi asset. “ Kata Budi.

“ Menarik. Bisa jelaskan secara sederhana soal proses pembiayaan tersebut.”

“ Baik, saya beri analogi sebagai berikut: Anda membangun proyek senilai Rp.100 miliar. Sementara anda hanya punya uang Rp.10miliar. “ Kata Budi

“ Bagaimana dengan kekuragan modal itu? 

“ Kekurangan itu bisa anda dapat melelui loan dari bank. Tapi umumnya bank tidak mau memberikan pinjaman untuk proyek yang belum ada bukti hasilnya. Mencari mitra juga belum tentu mudah karena kekurangan modal sampai 90%. Kalaupun ada posisi anda akan lemah. “

“ Lantas bagaimana solusinya?

“ Proyek itu anda bagi dalam 10 tahap dengan 10 entity.. Tahap pertama anda biayai dari modal sendiri tanpa ada pinjaman darimanapun. Sehingga anda terbebas dari biaya tetap berupa bunga dan keharusan mengangsur. Proyek itu setelah selesai dibangun, langsung dioperasikan dengan memberikan revenue .Diperkirakan 5 tahun, modal sudah kembali. Setelah proyek tahap 1 selesai, anda bisa membangun proyek tahap 2 tapi anda tidak punya uang lagi karena sudah habis. Kalau harus menunggu sampai 5 tahun , tentu tidak mungkin.”

“ Ok terus. Bagaimana caranya agar bisa dilanjutkan?

“ Anda menerbitkan Future Revenue Based Securities atau FRBS dengan jaminan revenue proyek tahap 1 ( PT.A) dan anda jual kepada investor. Dari FRBS itu anda dapat LTV sebesar 100% atau Rp.10 miliar dengan tennor 8 tahun. Dana hasil penjualan FRBS itu anda gunakan untuk membangun proyek tahap 2 ( PT. B). Setelah proyek tahap 2 ( PT.B) selesai dibangun, Asset proyek tahap 1 ( PT.A) anda jaminkan dengan menerbitkan securities back asset  atau SBA melalui pasar modal. Hasil penjualan SBA itu anda gunakan untuk membangun tahap 3 ( PT. C). Setelah proyek tahap 3 ( PT.C) selesai dibangun, revenue proyek tahap 2 ( PT.B ) anda  gunakan untuk membangun proyek tahap 4 ( PT.D ) dengan cara menerbitkan FRBS. Setelah proyek tahap 4 ( Pt. D ) selesai dibangun maka asset proyek tahap 2 ( PT.B ) anda jaminkan dengan skema SBA untuk membangun proyek E. Begitu seterusnya... 

Setelah 10 kali putaran maka ke 10 perusahaan (ABCDEFGHIJK) itu anda gabung dalam satu holding untuk masuk bursa. Hasil penjualan saham itu digunakan untuk melunasi seluruh hutang yang ada. Ilustrasi diatas dikenal dengan istilah project derivative value. Atau harta bisa beranak pinak sendiri. “ Kata Budi menjelaskan dengan ringan.

“ Mengapa ?

“ Karena modal pertama memberikan bukti dan keyakinan bagi pihak lain bahwa proyek itu layak. Skema pembiayaan ini cocok untuk pembangunan property seperti super block atau pembangunan jalan Toll atau pembangkit listrik atau bandara. Dimana revenue pasti dan pembangunan bisa dibuat beberapa tahap untuk memungkinkan modal di leverage berkali kali.

“ Nah peran pemerintah di mana ?

“ Apa yang dilakukan pemerintah memberikan suntikan modal kepada BUMN yang khusus melaksanakan program pembangun infrastruktur, memberikan fasilitas VGF ,  menciptakan beragam produk investasi, agar kekurangan APBN dapat ditutupi melalui skema leverage ini. Artinya proyek itu dibiayai melalui sistem keuangan dimana melibatkan Asset Management, Project Management, Fund Manager dan perbankan, bursa. Penyertaan modal pemerintah itu hanya trigger untuk terjadinya financing scheme yang di back up investor institusi, yang pasti aman dari intervensi dibandingkan dengan private investor. “ kata Budi.

Usai makan malam itu, Budi mengajak relasinya ke Karaoke. “ Kalian berdua kembali ke kamar masing masing. Ini urusan laki laki” Kata Budi.

“ Ya tahu. Bangkok sorganya bagi laki laki.” Kata Maria. Dalam hati Maria berkata “ Aneh ada dua wanita dekat dia, malah pergi ke Karaoke sama tamunya. Tapi itulah bisnis”
" That is our man." Kata Wenny tersenyum.