Real estate investment Trust.

Tadi siang saya bertemu dengan Direksi Perusahaan sekuritas dan Perusahaan Forex. Kami semua berteman. Bicara santai. Saat itu mereka minta pendapat saya soal rencana pembiayaan pengembangan kawasan segitiga tanah Abang. Saya tersenyum. Ternyata beredar proposal cari duit untuk proyek Tanah Abang.

“ Kita udah ketemu investor dari Arab dan China, tetapi mereka hanya ngomong doang. Engga ada realisasinya. Apakah anda punya investor untuk proyek itu “

“ Investor ada. Engga perlu ke China atau Arab. Kita sendiri bisa create dananya. “

“ Gimana ?

“ Kalian bisa terbitkan Real Estate Investment Trust ( REIT). “

“ Maksud kamu ?

“ Tanah seluas itu dan proyek raksasa tentu butuh dana triliunan. Kalau dibiayai oleh bank dan Investor pasti engga akan keangkat. Tapi kalau masyarakat dilibatkan. Pasti mudah. Nah dengan REIT, tanah itu dipecah dalam ukuran terkecil sampai pecahan Rp. 10.000. Pasti mudah dapatkan uang tunai. Apalagi tanah kawasan tanah abang itu kawasan emas. Harga terus naik. Itu akan meningkatkan nilai REIT. Belum lagi pendapatan dari hak pengelolaan kawasan seperti apartement, office tower, pasar dan lain lain. Itu akan deviden bagi REIT.”

“Oh itu saya paham. Kalau di kita itu disebut dengan Dana Investasi Real Estate atau DIRE. Tapi kapitalisasinya rendah boss.”

“ Ya karena skema sama seperti reksadana. Ya terbukti data yield rata rata tidak lebih baik dari saham atau produk investasi lainnya. Tetapi kalau lewat skema hedge fund jelas lebih baik dan menarik. 

“ Gimana skema penerbitan instrument REIT bisa diterapkan dan pasti dibeli investor retail.” Kata mereka serentak. Tetapi saya hanya tersenyum. Saya harus undur diri. Karena Oma sudah  dari tadi datang jemput saya.

Dalam perjalanan pulang...

“ Apa sih Pa yang dimaksud dengan REIT? Kata Oma dengan rasa ingin tahu apa yang saya bicarakan tadi.

“ Itu cara dapat uang dari publik lewat penerbitan instrument investasi. Tiap negara berbeda istilahnya. Tetapi intinya adalah create produk investasi terkait langsung dengan bisnis property. Jadi sama dengan kepemilikan property dalam jumlah besar kemudian dipecah dalam nominal kecil yang sehingga bisa dijual ke publik secara massive.” kata saya.

“ Proyek apa saja itu ?

“ Proyek perumahan, perkantoran, kawasan industri dan lain lain. Namun proyek itu tidak bisa dijual tetapi dikelola dan disewakan. Pemegang unit Trust mendapatkan deviden dari pengelolaan proyek dan tentu mendapatkan kenaikan value atas peningkatan harga market property.”

“ Itu kan gampang createnya.”

“ Ya gampang. Masalahnya ada angga pembelinya. Karena apapun instrument investasi walau legal namun tetap saja kepercayaan publik menentukan. Kepercayaan itu bisa karena skemanya atau nama penerbitnya. Tetapi pada intinya investor retail lebih melihat dari kinerja dan skemanya.”

“ Lah mau skema gimana lagi. Kan udah ada aturan pemerintah dalam bentuk DIRE.”

“ Ya. Kalau itu ikuti aturan normatif. Dalam dunia keuangan kan tidak selalu harus patuh dengan standar normatif. Kalau kita bisa  create DIRE dengan skema yang menjamin resiko tentu bisa menarik minat investor.”

“ Caranya ?

“ Dalam REIT itu ada empat skema. Pertama, diterbitkan oleh developer dan REIT diterbitkan khusus untuk pembiayaan proyek yang sudah ditentukan. Kedua, diterbitkan oleh Investment manager dalam bentuk reksadana yang peruntukannya untuk pembiayaan proyek property tertentu. Ini disebut dengan mREIT atau mortgage Real estate Investment Trust. Ketiga, diterbitkan tanpa perlu didaftarkan kepada OJK namun investornya terbatas. Engga bisa dijual luas ke publik. Atau bisa juga dengan membuat perkumpulan koperasi dimana anggota sebagai investor dari REIT itu. 

“ Terus..”

“ Skema pertama, kurang menarik. Karena pada kenyataanya penerbit nakal. Tidak 100% uang dipakai untuk proyek. Kadang penerbit ambil untung duluan dari harga tanah dan kontraktor. Makanya jangan kaget bila imbal hasil dan deviden rendah dan kenaikan harga REIT juga rendah di pasar. Skema kedua, juga kurang menarik. Karena banya investment manager tidak disiplin menyalurkan dana mREIT. Kemampuan project assessment juga rendah. Sehingga mudah dibohongi pengembang. Kadang mereka  juga konspirasi dengan pengembang yang butuh uang. Pada akhirnya investor dirugikan. Skema ketiga, juga punya catatan buruk. Karena sulit mengontrol arus kas pengembang seperti kasus Koperasi Hanson Mitra Mandiri.” 

“ Kalau lewat skema hedge fund, itu tidak akan terjadi ?

“ Tidak. Sangat aman. Sangking amannya umumnya dia dipedagangkan di luar negeri dan cepat sekali mendatangkan uang”

“ Caranya gimana ? 

“ Pertama, bisnis profile nya harus bagus. Setidaknya bukan hanya melulu jual real estate tetapi menjual value. Misal bangun kawasan industri. Ya valuenya ada pada supply chain, bukan jual kavling tanah.  Bangun perkantoran, valuenya ada pada kemudahan menyewa kantor siap pakai lengkap dengan furnishing. Katakanlah bisa disewa harian atau bulanan. Bangun apartemen, valuenya ada pada service apartement dengan fasilitas jaringan internet yang cepat dan mandiri. Fasilitas full furnishing.  Perumahan murah, khusus sewa rumah bagi pekerja pabrik atau komunitas milenial. Tentu harus dilengkapi dengan fasilitas furnishing dan pasar murah. Proyek kawasan wisata,  kerjasama denga maskapai penerbangan besar dan travel agent yang punya paket tour sesuai dengan design proyek. Kira kira begitu.

Kedua, orang beli Unit trust itu memang  bukan hanya sekedar mendapatkan deviden dan kenaikan harga tanah. Tetapi juga value dari service yang ada. Untuk itu pastikan jangan ada mark up harga tanah dan biaya kontruksi. Kalau bisa 90% dana itu masuk ke proyek yang sudah ditentukan. Tidak dialihkan ke proyek lain. Agar value bisa meningkat secara real setelah proyek selesai dibangun.

Ketiga, dana hasil penjualan unit trust itu jangan dipakai secara langsung. Tetapi dijadikan jaminan pembayaran dalam skema turn key proyek. Sehingga publik percaya bahwa unit trust mereka itu benar benar mewakili proyek yang sudah jadi.

" Terus?

" Nah barulah masuk ke hedge fund. Yaitu ciptakan asset protection terhadap unit trust yang dijual. Agar orang percaya dan merasa aman. Karena kalau proyek gagal maka otomatis uang mereka kembali 100%.” Kata saya. Oma hanya tersenyum. “ Paham ma.” Kata saya. Dia geleng geleng kepala. Namun dengan tersenyum sudah cukup membuat saya bahagia. Saya tahu mendengar saya bicara saja sudah kebahagian tersendiri bagi Oma.