Katakanlah perusahaan anda punya lahan HGU/HGB seluas 5000 hektar. Harga tanah per hektar Rp. 100 juta. Namun anda tidak punya untuk membangun proyek diatas lahan tersebut. Gimana caranya agar dapat uang? Anda membentuk perusahaan di luar negeri khusus untuk menggalang dana. Caranya bisa akuisisi lewat backdoor atas perusahaan listed di bursa yang sudah matisuri. Atau membentuk perusahaan offshore. Tanah seluas 5000 hektar itu di transfer ke perusahaan di luar negeri melalui akta pelepasan hak. Katakanlah harganya sama yaitu Rp 100 juta/Ha. Pajaknya kecil. Setelah aset itu pindah menjadi milik perusahaan di luar negeri. Dengan dilengkapi izin ini dan itu, feasibility study yang diendorsed oleh konsultant indepedent dan oleh asset manager di-valuasi sesuai dengan project assessment, harga tanah per Ha menjadi Rp.200 juta.
Perhatikan, tanah tetap di Indonesia tetapi hak tanah itu sudah pindah ke perusahaan anda di luar negeri. Anda dapat menjual saham sebagian dari perusahaan itu untuk pembiayaan proyek. Atau melepas surat utang ( Bond) atas jaminan dari aset tersebut atau asset-backed security (ABS) atau mortgage-backed security. Andaikan proyek tidak jalan dan anda default, anda sudah untung 100% dari harga tanah. Investor yang tertarik atas skema ini adalah pemain hedge fund, yang sebagian besar dananya berasal dari asset protection ( bebas pajak). Dengan tujuan menyamarkan asal usul uang menjadi asset. Sehingga kalau dia perlu uang untuk pembiayaan investasi, dia bisa jual bond itu di maket terbatas.
Lantas lahan apa yang bisa disekuritisasi dan menarik bagi investor global? Lahan pertambangan, perkebunan, property. Mengapa? Diatas lahan itu ada harta karun. Pada tambang ada sumber daya mineral yang bisa diexplorasi menghasilkan bahan tambang. Pada lahan perkebunan, bisa dikembangkan untuk estate food. Lahan property bisa dikembangkan untuk kawasan perumahan. Kok mau? uang bisa habis. Bisa bertambah. Bisa turun nilainya. Tetapi tanah engga pernah turun. Tuhan tidak ciptakan bumi dua kali. Hanya sekali saja. Manusia terus bertambah namun luas tanah tidak bertambah. Artinya demand tanah terus naik.
Saya tahu sebagian besar konglomerat melakukan skema tersebut diatas. Karena itulah mereka kaya raya dengan mudah. Walau jutaan hektar mereka kuasai lahan namun sebagian masih belum dimanfaatkan. Selagi lahan itu belum diolah, negara maupun masyarakat engga dapat apa apa. Sementara mereka sudah dapat uang di depan. Apa artinya? Tanah itu sudah menjadi rente bagi pemburu rente untuk kaya dengan mudah. Sementara jutaan rakyat tidak punya lahan.
Nah, UU Cipta kerja, semua tanah milik akan menjadi milik bank Tanah. Kepada perusahaan, Bank Tanah bisa memberikan HGB atau HGU. Namun esensi dari tanah itu bukan hak milik tetapi hak pakai atau hak kelola. Hubungan antara bank Tanah dan perusahaan yang mendapatkan HGB/HGU adalah hubungan bisnis. Dasarnya adalah akad atau perjanjian. Kalau melanggar kontrak, katakanlah lahan itu tidak dimanfaatkan sesuai rencana, maka HGB/HGU bisa dibatalkan. Jadi beda dengan sebelumnya, dimana HBG/HGU yang bisa batalkan adalah Pengadilan.
UU Cipta kerja berkaitan dengan tanah, itu hampir sama dengan status tanah di China. Bahwa semua tanah adalah milik negara. Tentu dengan adanya UU Cipta kerja ini, skema ABS ( asset-backed security ) atau mortgage-backed security udah engga bisa lagi diterapkan. Namun dalam hal lahan untuk investasi real, terbuka lebar. Karena proses perizinan dipermudah untuk mengolah lahan, bahkan HGU/HGB bisa diperpanjang tiga kali sampai 90 tahun. Sekarang tinggal soal pilihan. Kalau ingin jadikan lahan sebagai instrument investasi maka silahkan keluar dari Indonesia. Tetapi kalau ingin menjadikan lahan sebagai sarana produksi, ya welcome to Indonesia.
Ada berita sebanyak 36 investor global ( salah satunya termasuk Sumitomo Mitsui ) , yang menguasai dana investasi global sebesar US$ 4,1 triliun tidak setuju dengan adanya UU Cipta kerja. Sebetulnya mereka stress atau panik. Mengapa? karena asset dalam bentuk ABS milik Indonesia yang sekarang mereka pegang akan nul. Kecuali mereka gelontorkan uang lebih besar lagi untuk menjadikan asset itu sebagai alat produksi. Sekarang silahkan pilih. ABS jadi sampah atau keluar uang lagi untuk produksi yang bisa mendatangkan pajak bagi negara dan angkatan kerja? Apakah pemerintah bisa disalahkan oleh investor atas perubahan status tanah itu? tidak. Karena ini bukan kebijakan pemerintah. Tetapi konstitusi yang dibuat oleh rakyat ( DPR). Setiap negara di dunia harus menghormati konstitusi negara lain.
Tetapi hampir semua lembaga keuangan international multilateral menyambut positif UU Cipta kerja ini. Seperti Moody's dan Fitch, melihat UU ini positif dapat menarik investasi untuk pertumbuhan ekonomi jangka panjang. Asian Development Bank (ADB), berpendapat bahwa UU Cipta kerja membantu pemulihan perekonomian Indonesia dan mendukung untuk terjadinya pembukaan pasar tenaga kerja yang lebih adil, sekaligus penanganan masalah pelestarian lingkungan hidup. Bank Dunia melihat UU ini akan membuat bisnis semakin terbuka dalam menarik investasi dan menciptakan lapangan kerja, serta memerangi kemiskinan.
No comments:
Post a Comment