Kisah imajiner jatuhnya Wall Street.

“ Apakah anda percaya, bahwa perubahan besar dan bencana besar terjadi, sebetulnya berawal dari ide yang sederhana dan orang yang biasa biasa saja” kata teman pada saat penerbangan dari Hong Kong ke London. Saya hanya tersenyum ketika dia bercerita jatuhnya Bear Stearns tahun 2008. Bukan hanya Bear Stearns yang kena, tetapi Deutsche bank, Morgan Stanley, dan lain lain. Ini berkaitan dengan gagal bayarnya obligasi CDOs atau  collateralized debt obligations. dan CMO. Saya ingin membuat cerita analogi sederhana soal jatuhnya bursa di AS yang kemudian diikuti oleh bursa di negara lain. 

Pada suatu hari usai makan siang. Seorang pria datang ke kantor bank.  Pria ini hanya ditemui oleh staff biasa. Namanya Budi. Cara bicaranya tidak begitu meyakinkan. Namun tawarannya membuat staff Bank terpukau. 

“ Saya tahu bank anda butuh likuiditas. Sementara sekarang likuiditas sedang seret. Saya punya solusi. Anda kumpulkan kredit KPR dalam satu basket. Kemudian terbitkanlah selembar Surat utang. Saya akan bayar tunai. “Kata Budi dengan penuh keyakinan seraya menyerahkan proposal.

“ Kami tidak dibenarkan menyerahkan agunan kepada pihak ketiga. Karena  collateral masih status gadai. “ 

“ Tenang saja. Saya tidak minta anda memindahkan collateral debitur. “ kata Budi dengan tenang.

“ Tapi, kami tidak boleh mengeluarkan surat utang, tanpa izin dari OJK. Kami hanya menerima tabungan dan deposito untuk likuiditas” 

“ Tenang saja. Engga perlu keluarkan surat utang atas nama bank anda. Engga perlu izin dari OJK “ Kembali Budi meyakinkan bank.

“ OK, lantas gimana caranya anda bisa memberi kami likuiditas? Kata pejabat bingung. 

“ Gampang saja.  Anda dirikan anak perusahaan dengan tujuan khusus. Anak perusahaan ini punya hak  menerima pendapatan dari  bunga dan cicilan atas KPR itu ?

“ Loh itu kan melanggar OJK. Mana boleh memindahkan pendapatan bank ke pihak ketiga. Walaupun itu anak perusahaan sendiri” Kata Pejabat bank tergas.

“ Bagaimana kalau anda terima pendapatan lebih dulu, baru kemudian bunga dan cicilan atas KPR itu dipidahkan ke anak perusahaan khusus. Bagus kan.  Anda dapat kepastian pendapatan bunga di depan walau nasabah KPR belum tentu  bisa bayar bunga dan cicilan.

“ Oh itu boleh. Tapi apa ada yang mau ?

“ Itu tugas saya. “ Kata Budi tersenyum

Setelah berkali kali peresentasi membahas setiap detail kontrak, akhirnya bank setuju menanda tangani kontrak menerbitkan surat utang dengan syarat mereka udah terima uang dari perusahaan Budi. 

Kemudian Budi mengundang makan malam boss Perusahaan asuransi. Dia menawarkan peluang bisnis premi asuransi atas jaminan resiko gagal bayar obligasi.

“ Anda menyediakan likuiditas bank yang memberikan kredit KPR? Tanya boss asuransi setelah membaca singkat proposal Budi.

“ Ya. Sementara colateral tetap di pegang bank.”Kata Budi menegaskan

“ Tidak ada hak anda menerima collateral kalau bank gagal bayar. ? Petugas Asuransi minta keyakinan soal collateral. Karena kalau collateral pindah ke Budi, mereka pasti nolak.

“ Ya “ Jawab Budi tegas.

“ Kalau begitu kami siap memberikan jaminan resiko gagal bayar atas surat utang anda. Selanjutnya itu urusan kami dengan bank” Kata petugas Asurasi.

“ Deal” Budi menyalami petugas Asuransi. Selanjutnya proses due diligent dilaukan. Proposal Budi dibedah secara teliti, untuk memastikan bisnis ini aman.

Keesokannya Budi datang ke kantor pemeringkat efek. Dia mengajukan proposal menerbitkan surat utang berbasis kontrak atas surat utang dari Bank. 

“ Apa underlying nya ? Tanya petugas pemeringkat efek.

“ KPR, bunga dan Cicilan” Kata Budi dengan tegas, seraya melirik petugas pemeringkat efek “ Revenue dari bunga, cicilan dan kenaikan harga property rata rata pertahun. “ sambungnya.  

“ Anda serius dengan recana ini? Kata petugas pemeringkat efek.

“ Sangat serius. Mengapa ? Budi penuh keyakinan.

“ Dengan underlying yang ada, tanpa rating pun anda bisa dengan mudah menjual obligasi ini. Ini kan bisnis aman. Siapa yang engga tahu kerja bank. Pasti mereka sangat prudent mengeluarkan kredit. Engga ada resiko“

“ Saya perlu rating.”Kejar Budi.

“ OK, saya kasis AAA. “

“ Deal.” Kata Budi.
Selanjutnya pemeringkat Efek melakukan due diligent atas proposal Budi, lengkap dengan perhitungan ekonometri terhadap semua aspek revenue dan resiko.  Pihak pemeringkat efek menghitung tingkat leverage dari surat utang itu sebesar 12X. Dengan demikian pantas dapat rating AAA.

Sebagai asset manager company, Budi mendatangi OJK untuk mendapatkan izin menerbitkan obligasi sesuai kontrak dengan bank. OJK hanya melihat, siapa lembaga rating, siapa underwriting, penyedia asurasi resiko dan bank kustodian. Izinpun keluar dengan mudah.

Setelah semua lengkap. Budi memecah obligasinya. Surat utang bank sebesar Rp. 1 triliun, dia pecah menjadi 1 juta lembar dengan nominal Rp. 1 juta.  Obligasi ini dibeli oleh hanya 3 fund manager.  Budi dapat uang dan fee dari bank. Cara ini menjadi bisnis tersendiri bagi Budi, sehingga dia punya alasan mengeluarkan saham ke publik dengan exposure business profile : private equity. Apa itu ? menjadikan utang sebagai istrument investasi. Keren, kan? Sahamnya meroket di bursa. Karena dia sudah terbukti sukses dan banyak bank yang berminat jadi client nya. Pesaing Budi juga berdatangan menawarkan jasa yang sama. Keadaan jadi ramai.

Di sisi lain, tiga fund manager yang membeli obligasi Budi itu, memecah obligasi Budi menjadi tiga katagori. Masing masing katagori itu merupakan obligasi tersendiri, yang punya rating berbeda. Obligasi pertama, underlyingnya bunga. Obligasi kedua, underlyingnya cicilan. Katagori ketiga, underlyingnya kenaikan harga property.  Katagori pertama, bunga obligasi rendah namun rating tinggi. Katagori kedua, bunga agak tinggi, namun rating menengah. Katagori ketiga, bunga tinggi namun rating menengah bawah. Nah investor dapat memilih sesuai dengan resiko dan bunga yang ada pada masing masing obligasi itu. Obligasi ini dijual di pasar modal. Laku keras. Karena nominalnya kecil sehingga setiap orang bisa membeli.

Sekarang perhatikan. Ketika Budi menerbitkan obligasi, dasarnya kontrak dengan bank. Uang hasil penjualan obligasi semua diserahkan kepada bank. Budi hanya dapat fee. Sementara Investor, tiga fund manager yang membeli obligasi budi, menjual obligasi untuk kepentingan mereka sendiri.  Jadi, katakanlah, obligasi yang mereka beli dari Budi senilai Rp. 1 trilun, nah mereka menerbitkan obligasi sebesar Rp 3 triliun atas dasar obligas Rp 1 triliun. Artinya terjadi bubble sebesar 3 kali. Karena utang dibayar utang lagi maka produk investasi di create lagi. Bahkan ada yang jadi sintetik bond atau bond aspal. Sehingga menimbulkan bubble lagi dan lagi. Tidak ada orang ragu. Selagi harga property terus naik, obligasi itu akan terus meningkat valuenya. Dan lagi Tuhan tidak ciptakan bumi dua kali. Semakin banyak penduduk, lahan tidak bertambah banyak, dan karena itu harga property akan terus naik. Cara tiga fund manager ini diikuti oleh fund manager lain. Sehingga semua ikut meramaikan bisnis ini.  

Tetapi harap dicatat bahwa semua sumber pembayaran utang itu berasal dari obligasi Budi. Sementara Budi dapat uang dari bank atas bunga dan pokok. Hebatnya investor retail tidak peduli. Karena likuiditas obligasi itu dijamin oleh fund manager. Selagi bunga dibayar, orang tidak pernah menagih obligasi untuk dicairkan. Kalau diperpanjang atau dikonversi denga obligasi lain yang exciting, mereka happy saja. Apalagi obligasi itu ratingnya diatas rata rata. Umumnya investor adalah dana pensiun, perusahaan asuransi, yayasan pendidikan, dan para pensiunan. Bahkan bank di Eropa khususnya yang punya kelebihan likuiditas menjadi pembeli obligasi ini agar mereka tidak bleeding akibat negative spread.  Dan lucunya bank bank  jadi channeling agent untuk penjualan obligasi ini.  Semakin lama semakin besar akumulasi dana terkumpul. 

Yang jadi masalah adalah semakin lama bank tidak peduli lagi soal standar kelayakan kredit KPR. Siapapun mau teken akad mereka beri kredit. Debitor asal tunjuk rumah, dalam hitungan jam dapat kunci rumah dari bank. Mengapa ? karena di samping terus didatangi oleh fund manager menawarkan duit, bank juga aman dari segi likuiditas dan laba dari KPR. Lama lama, harga property jadi melambung. Debitur kesulitan mencicil dan bayar bunga.  Karena tingkat utang diatas kemampuan penghasilan untuk membayar. Tunggakan terjadi. 

Apa yang terjadi kemudian atas skema obligasi tersebut diatas?. Ketika bank tidak bisa bayar bunga dan pokok atas obligasi, maka Budi juga tidak bisa bayar kepada fund manager. Fund manager juga tidak bisa bayar kepada investor. Maka teori domino terjadi. Satu jatuh, semua ikut roboh.

Lantas siapa yang tanggung jawab? ya asurasi harus bayar. Yang jadi masalah asuransi itu milik negara, yang memang bertugas menjamin resiko gagal bayar utang KPR. Maka terpaksa negara bailout alias talangi. Uang talangan tentu berasal dari pajak rakyat.  Banker happy saja. Sementara Budi dan para fund manager udah kaya raya menumpuk uang di rekening offshore. Mereka aman karena semua produk yang mereka jual mendapat izin dari OJK. Padahal obligasi itu semua sampah atau kosong tanpa collateral apapun. Hanya karena bank sebagai underlying, persepsi terbentuk, trust terbangun dengan sendirinya. 

Yang korban adalah investor retail. Obligasi jadi sampah. Investor saham dari Asset manager, yang harganya tinggal gocap. Sementara Budi dan kawan kawan tetap kaya raya dan rendah hati tanpa perlu menonjolkan diri..begitulah bisnis hedge fund atau dana lindung nilai.